Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Schiedsgutachterklausel im Mietvertrag benachteiligt Mieter unangemessen

Schönheitsreparaturen und deren Abwälzung durch den Vermieter auf den Mieter ist immer wieder großer Streitpunkt und Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren im Mietrecht. Der Vermieter hat diese Reparaturen grundsätzlich selbst zu erbringen, es sei denn er kann diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen. Das Amtsgericht Leipzig hatte kürzlich über eine besondere Klausel im Mietvertrag zu entscheiden. Dies lautet wie folgt:

„Bei Disput über die Höhe und Umfang von nicht oder nicht richtig ausgeführten/erforderlichen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, welche über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, entscheidet ein Schiedsgutachter. (…).“

Das Mietverhältnis wurde zum 31.03.2012 beendet. Der Vermieter war der Meinung die Wohnung sei nicht im ordnungsgemäßen Zustand. Den Schlüssel nahm er nicht entgegen. Die Hausverwaltung beauftragte dann einen vereidigten Gutachter mit der Feststellung des Umfangs und Höhe der Mängel. Als die Höhe bekannt wurde, klagte der Vermieter auf Erstattung der Gutachterkosten sowie Kosten der anwaltlichen Vertretung.

Das AG Leipzig hat die Klage mit Urteil vom 28.05.2014 (Az. 166 C 3153/13) abgewiesen. Die Forderungen seien bereits verjährt. Die Verjährung wurde auch nicht durch die Einholung des Gutachtens gehemmt. Bei der Klausel handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil sie den Eindruck erwecke die Entscheidung des Gutachters sei für den Mieter bindend.

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Rechtsanwalt Janus Galka, LL.M. (Eur.)
Herr Janus Galka
Sattlerstraße 9
97421 Schweinfurt
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