Keine Verwertung der Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis

Eine Mietsicherheit darf im laufenden Mietverhältnis nicht verwertet werden – Urteil des BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

Die meisten Mieter bekommen ihre Kaution beim Ende des Mietverhältnisses zurück oder müssen sich mit dem Vermieter wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden am Objekt um die Auszahlung streiten. Die Kaution darf aber selbst wenn dies so vereinbart ist nicht dazu verwendet werden, streitige Forderungen des Vermieters während der Mietzeit zu bedienen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 ausdrücklich klargestellt.

Der Fall mit der Mietsicherheit

Im Mietvertrag verpflichtete sich die Mieterin dazu, eine Kaution von EUR 1.400,00 zu zahlen. Zusätzlich wurde vereinbart, dass der Vermieter berechtigt ist, sich auch schon während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution zu befriedigen. Als die Mieterin die Miete wegen streitiger Mängel minderte, griff der Vermieter auf die Kaution zu und verlangte von der Mieterin, dass sie diese wieder auffüllt. Das Amtsgericht hatte seiner Klage stattgegeben, in der zweiten Instanz unterlag der Vermieter. Der Bundesgerichtshof gab jetzt ebenfalls der Mieterin Recht.

Das Urteil mit der Mietsicherheit

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass ein Vermieter auf die Kaution während der Mietzeit nur dann zugreifen darf, wenn seine Forderung gegen den Mieter unbestritten oder rechtkräftig festgestellt ist oder die Verrechnung im Sinne des Mieters sei. Die Mietsicherheit sei grundsätzlich für den Vermieter fremdes Vermögen, das dieser gemäß § 551 Abs. 3 BGB gesondert von seinem Geld und insolvenzsicher anlegen müsse. Es sei insbesondere das Konzept des Gesetzes, dass der Mieter auch bei einer Insolvenz des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses seine Kaution zurückerhält, wenn keine Gegenforderungen bestehen. Die Möglichkeit des jederzeitigen Zugriffs während der Mietzeit auch bei streitigen Forderungen sei eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung, die gemäß § 551 Abs. 4 BGB unzulässig sei. Die Mieterin hatte somit gemäß §§ 280, 551 BGB Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit.

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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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